Koupili jste nemovitost s vadami? Braňte se…
Když koupíte ojetý vůz s ujištěním, že stav ujetých kilometrů na tachometru odpovídá skutečnosti a později zjistíte, že to není pravda, tak se budete bránit. Prostě budete hájit svá práva! A jak byste postupovali, pokud byste časem zjistili, že váš pořízený dům nebo byt vykazuje závažné vady a nedostatky? Prostě jste až během užívání nemovitosti zjistili, že technický stav neodpovídá skutečnosti, která byla prezentována v inzerátu a v době prohlídky. Budete se bránit a hájit svá práva?
Za poslední měsíc jsem provedl celkem tři inspekce nemovitostí, kdy objednatelem inspekce byli noví majitelé. Ti teprve během užívání nově pořízené nemovitosti zjistili, že ne vše je v nemovitosti dobře a funguje tak, jak by mělo. Jednoduše shrnuto: Technický stav nemovitosti neodpovídá stavu, který byl inzerován a který byl představen při prohlídce.
Zde je k dispozici malá ukázka jedné z prověřených nemovitostí…
Výtah z inzerátu realitní kanceláře
“Dovoluji si Vám nabídnout k prodeji moderní rodinný dům postavený v roce 2000. V roce 2010 došlo ke stavebním úpravám pro snížení energetické náročnosti objektu z dotačního titulu Zelená úsporám…”
Jedná se o rodinný dům na Českokrumlovsku, který leží na trase mezi Českými Budějovicemi a hraničním přechodem Dolní Dvořiště.
Skutečnosti zjištěné při inspekci nemovitosti
Při provádění podrobné inspekce nemovitosti bylo zjištěno, že rodinný dům nebyl postavený v roce 2000, nýbrž v roce 2000 proběhla na rodinném domě rekonstrukce původního objektu z 60. let minulého století. Důkazem je i samotný název projektové dokumentace ke stavebnímu povolení z roku 1997, který zněl: „Přístavba a nástavba rodinného domku“. Již z názvu stavební projektové dokumentace je tedy zřejmé, že se v žádném případě nemůže jednat o rodinný dům postavený v roce 2000 a že znění inzerátu je tedy více než zavádějící. Nový majitel tak byl v průběhu realitní transakce uveden v omyl.
Ve staré části špatné základy a v nové části špatně střecha…
Během podrobné inspekce nemovitosti bylo dále zjištěno, že minimálně 1/3 stávajícího rodinného domu byla postavena na původních základech, byly zachovány části původních obvodových stěn, v části objektu byly zachovány i původní podlahy a také původní instalace (voda, kanalizace a elektro). A právě konstrukce a instalace, zachované z původního objektu z 60. let minulého století, jsou v současnosti zdrojem řady vad a nedostatků nemovitosti! Jedná se především o narušení statické funkce vybraných konstrukcí – trhliny, výskyt vlhkosti ve stěnách s vysokým rizikem vzniku plísní, pronikání vody do konstrukcí z důvodu netěsnosti kanalizace apod.
Kromě vad a nedostatků, v původní části objektu z 60. let minulého století, byla zjištěna i celá řada vad a nedostatků i v části rodinného domu, kde byla při rekonstrukci provedena přístavba a nástavba. Jedná se především o nepřesné provedení geometrie konstrukce krovu, neodborně provedené klempířské prvky, nevhodnou skladbu šikmé střechy, a to jak v části obytného podkroví, tak v části půdního prostoru. Do obytné části podkroví proniká dešťová voda, dochází k úniku tepla tepelnými mosty a objevují se místa s rizikem vzniku plísní.
Výše uvedený výčet vad a nedostatků není konečný. Podrobná zpráva z inspekce nemovitosti měla celkem 54 stran A4. Na konci článku naleznete několik vybraných fotografií vad a nedostatků.
Jak se můžete bránit?
Od roku 2014 je platný Nový občanský zákoník (NOZ). Podle NOZ je nyní ochrana kupujícího proti skrytým vadám až 5 let! Skrytá vada nemovitosti je taková, kterou nebylo zřejmé zjistit při koupi (předání) nemovitosti. Tedy taková vada, která existovala již při předání, ale projevila se až později. Jako častý příklad se uvádí vady, např. s tepelnými mosty při nevhodném zateplení, pronikání vody/vlhkosti do interiéru, nefunkční komín, nefunkční topný systém apod.
V případě, že zjistíte při užívání, že ne zcela vše je v pořádku, tak je vhodné pozvat autorizovaného stavebního odborníka a nechat si od něj prověřit důkladně celou nemovitost od základů až po střechu. Zjistit tak všechny vady a nedostatky a ty zaznamenat do podrobné zprávy – technického posudku nemovitosti. Tato podrobná zpráva s detailním popisem vad a nedostatků je podkladem pro další kroky.
Nenechte se odradit, ani když máte v převodní smlouvě uvedenou formulaci, např.: „Nemovitost se na kupujícího převádí jak stojí a leží“ a prodávající na vás zkouší, že nemáte na reklamaci nárok. Jakékoliv tvrzení tohoto či obdobného charakteru totiž nezbaví prodávajícího odpovědnosti.
Prioritně se snažte o mimosoudní dohodu
Prioritně je vhodné se s prodávajícím dohodnout mimosoudně. Pokud však není možná mimosoudní dohoda, tak je druhou variantou soudní cesta. To je však běh na dlouhou trať. Je nutné v takovém případě důkladně zvážit finanční, časovou a morální zátěž. Případnou soudní cestu je vhodné řešit s právníkem, který má již zkušenosti s uplatněním skrytých vad! Ať budete postupovat mimosoudní dohodou či soudní cestou, bez odborně a kvalitně zpracované inspekce nemovitosti se neobejdete.
Na závěr…
Taky jste vlastníkem nemovitosti, kde se objevily vady a nedostatky až během jejího užívání? Nezapomeňte, že vás zákon proti skrytým vadám chrání až 5 let. Využijte služeb inspektora nemovitostí, odhalte vady a nedostatky před uplynutím této lhůty a ušetřete své peníze a nervy.
A pokud máte teprve před koupí nebo prodejem nemovitosti, tak se obraťte na férovou realitní kancelář. Na trhu s nemovitostmi dnes působí celá řada férových realitních kanceláří, které vám zprostředkují nezávislé provedení inspekce nemovitosti autorizovaným stavebním odborníkem jako standardní službu v rámci realitní transakce. Vyberte si proto pro zprostředkování své životní investice správnou a férovou realitní kancelář.
Ing. Václav Lukeš
Inspektor nemovitostí, stavební dozor a autorizovaný inženýr pro pozemní stavby ČKAIT – 0102268
Tel.: 723 967 786, E-mail: inspekcelukes@gmail.com
Inspekce nemovitostí České Budějovice, Tábor, Písek, Strakonice, Jindřichův Hradec, Prachatice, Český Krumlov, Třeboň a celé jižní Čechy.
Nově také inspekce nemovitostí Praha – střední Čechy, Plzeň – západní Čechy, Jihlava – Vysočina.
Jsem tu pro váš lepší pocit z nemovitostí 24/7!
Náročná geometrie střechy, v jejím důsledku nepřesné provedení konstrukce krovu, je původcem řady vad a nedostatků v osazení jednotlivých střešních prvků od klempířských, přes tašky až po střešní okno. Tyto nedostatky se promítají i do podstřešního prostoru – půdy a obytného podkroví.
Kamenné základy rodinného domu určitě nebyly postaveny v roce 2000. Kamenné základy jsou jedním z důkazů, že rodinný dům nebyl postaven v roce 2000 tak, jak nepřesně uváděl inzerát. Kupující byl uveden touto informací v omyl. Do těchto kamenných základů navíc proniká voda z netěsné kanalizace. Pokud bude voda na základy působit dlouhodobě, může dojít k ohrožení jejich funkce.
V jednom z pokojů v přízemí objektu byla naměřena vlhkost s vysokým rizikem vzniku plísní. Tato místnost je v části půdorysu původního objektu z cca 60. let minulého století. Je pravděpodobné, že se zde nachází původní obvodové stěny, navíc přímo sousedící s opěrnou stěnou v exteriéru, na kterou působí tlaková voda.
Pohled na obvodovou stěnu a opěrnou stěnu z exteriéru, viz také předchozí fotografie z interiéru, kde byl zjištěn výskyt vlhkosti s vysokým rizikem vzniku plísní.
Další fotografie vad a nedostatků následují …
Nevhodné umístění toalety v podkrovní místnosti. Osobní hygiena je v tomto případě náročnou disciplínou.
Pod vanou není provedena hydroizolace podlahy. Prostor pod vanou je zatím naštěstí suchý. Problém je však s napojením kanalizace vany na kanalizaci zabudovanou v konstrukcích objektu. Tato větev kanalizace, do níž je svedena mimo jiné i pračka, je netěsná a uniká z ní do konstrukcí objektu voda. Tato větev kanalizace se nachází v půdorysu původní části objektu z cca 60. let minulého století, kde byly mimochodem zachovány i původní instalace vč. kanalizace.
Aby byly zamaskovány některé vady a nedostatky, tak byl celý rodinný dům důkladně vymalován. Malíři však zapomněli po sobě uklidit.
Stačí však několik týdnů, někdy dokonce dnů a nedostatky v konstrukcích vystoupí na povrch v celé své kráse.
Stačí však několik týdnů, někdy dokonce dnů a nedostatky v konstrukcích vystoupí na povrch v celé své kráse – netěsné napojení pojistné hydroizolace kolem komínu.
Netěsné provedení pojistné hydroizolace kolem komínu způsobuje pronikání vody až do interiéru objektu, viz výše.
Netěsné provedení pojistné hydroizolace také v místě konstrukce antény.
Neodborné provedení tepelné izolace vodorovné i šikmé části obytného podkroví = tepelné mosty. Také chybí zakrytí tepelné izolace difuzní folií z důvodu případného profukování a úniku tepla z izolace (uzavření tepelné obálky). Tato ochrana je dobrá také pro případnou kondenzaci vlhkosti na vnitřní straně střešní konstrukce a následnému odkapávání na tepelnou izolaci.
Odvětrání koupelny nepatří do půdního prostoru. Vlhkost a dřevo = nebezpečí dřevokazných škůdců.
Další podobné články na toto téma
Skutečný příběh inspekce nemovitosti 3: Rodinný dům v Českých Budějovicích
Příběhy skutečných domů, bytů nebo pozemků a hlavně příběhy skutečných lidí, ať již kupců, prodejců nebo vlastníků těchto nemovitostí, jsou důkazem toho, že investice do kvalitní inspekce nemovitosti se vám vyplatí! V příspěvku naleznete skutečný příběh z inspekce nemovitosti. Inspekce byla provedena v srpnu tohoto roku na malém rodinném domku z 60. let minulé století....
Skutečný příběh inspekce nemovitosti 2: Montovaná dřevostavba na Blatensku
Příběhy skutečných domů, bytů nebo pozemků a hlavně příběhy skutečných lidí, ať již kupců, prodejců nebo vlastníků těchto nemovitostí, jsou důkazem toho, že investice do kvalitní inspekce nemovitosti se vám vyplatí! V příspěvku naleznete skutečný příběh z inspekce nemovitosti. Inspekce byla provedena v srpnu tohoto roku na montované dřevostavbě z roku 2002. Objednatelem inspekce byli...