Skutečný příběh inspekce nemovitosti 3: Rodinný dům v Českých Budějovicích

Příběhy skutečných domů, bytů nebo pozemků a hlavně příběhy skutečných lidí, ať již kupců, prodejců nebo vlastníků těchto nemovitostí, jsou důkazem toho, že investice do kvalitní inspekce nemovitosti se vám vyplatí! V příspěvku naleznete skutečný příběh z inspekce nemovitosti. Inspekce byla provedena v srpnu tohoto roku na malém rodinném domku z 60. let minulé století. Domek se nachází ve velmi žádané lokalitě města České Budějovice, a to v blízkosti oblíbené klidové zóny řeky Malše – U Špačků. Objednatelem inspekce byli zájemci o koupi nemovitosti. Jednalo se o mladý pár, který chtěl zjistit, v jakém technickém stavu se objekt nachází, kolik by stála jeho modernizace a zda-li by stávající pozemek k němu náležící umožnil novou přístavbu o rozloze min. 70 m2 užitné plochy. Mladý pár dále zajímalo, kolik by činily celkové náklady na koupi nemovitosti, provedení její modernizace a provedení nové přístavby.

Základní údaje

Typ inspekce

Inspekce DOMU – základní zpráva
Zpráva z inspekce byla zpracována v režimu „FOFR“ do 24 hodin od provedení inspekce!

Objednatel inspekce

Zájemce o koupi nemovitosti

Termín inspekce

Srpen 2018, sobota, od 8:45 do 11:00 hod.

Místo inspekce

Velmi žádaná lokalita města České Budějovice v blízkosti oblíbené klidové zóny řeky Malše – U Špačků.

Účastníci inspekce

Ing. Václav Lukeš
Inspektor nemovitostí, stavební dozor a autorizovaný inženýr pro pozemní stavby ČKAIT – 0102268
Tel.: 723 967 786, E-mail: inspekcelukes@gmail.com
+ zájemci o koupi nemovitosti a majitelka nemovitosti

Speciální požadavky objednatele (cíl inspekce)

– Posoudit technický stav nemovitosti, hlavně se zaměřit na trhlinu ve stěně v místě bývalého balkonu.
– Dále se zaměřit na prověření polohy objektu ve vztahu k záplavovému území řeky Malše.
– Prověřit, zda-li je technicky proveditelná nová přístavba ke stávajícímu objektu o rozloze min. 70 m2 užitné plochy.
– Orientačně stanovit cenu za rekonstrukci stávajícího objektu a novou přístavbu.

Stručný popis nemovitosti

Jedná se o menší útulný rodinný dům v klidné lokalitě města České Budějovice, základní dispozice je 3+1. Objektu přísluší zahrada a zahradní domek umístění v centrální části zahrady. Dům je celý podsklepený, s jedním obytným patrem, půdou, a garáží, která je umístěna ve sklepě – podzemním podlaží. Zastavěná plocha je cca 88 m2. Zahrada o velikosti cca 440 m2 je udržovaná, s ovocnými stromy, záhony, zahradním domkem a studnou s užitkovou vodou. Rodinný dům byl postaven svépomocí v roce 1966 a následně prošel rekonstrukcí při změně majitele v období 1996-1997. Pokoje jsou v 1.NP samostatné se vstupem z chodby, kuchyně také.

Lokalita nemovitosti

Velmi klidná a žádaná lokalita na okraji města České Budějovice. Velmi příjemné bydlení, nedaleko je škola, školka, obchody, odpočinková zóna, Velký jez, U Špačků apod. Přitom centrum města České Budějovice je cca 5 min. autem. Z hlediska povodňového plánu je lokalita na hraně bezpečí před stoletou vodou.

Zjištěné skutečnosti technického stavu nemovitosti

Negativa

Výstavba objektu a další stavební úpravy do prodeje v roce 1996-1997 probíhaly svépomocí. To se odrazilo negativně na kvalitě provedených stavebních prací.
– Dům a pozemek se nachází, dle veřejně dostupných povodňových plánů, na hraně lokality s nebezpečím zatopení při stoleté vodě.
Světlá výška podlaží neodpovídá současným normovým požadavkům. Zvláště výška stropu sklepa, která není ani uživatelsky přívětivá.
– Sklon vjezdu do garáže a její velikost jsou vhodné pouze pro malé auto.
Přístup z ulice do dvorní části pozemku není použitelný pro automobil ani jiné stroje a techniku. Tato skutečnost je velkým negativem pro případnou realizaci stavebních a udržovacích prací na objektu i pozemku.
– Zjevné trhliny v interiéru a exteriéru objektu. Zejména trhlina v místě stavební úpravy původního balkonu je staticky aktivní a je nutný brzký odborný zásah.
– K dispozici nejsou revize, např. komín, kotel, hromosvod.
– Ve sklepě jsou na zdech do výšky cca 30 cm vlhkostní mapy.
– Objekt není řešen bez bariér. Hlavní vstup do domu je po schodišti a dveře jsou opatřeny parapet o výšce cca 8 cm.
– Energetické parametry objektu neodpovídají aktuálním požadavkům.
– V obytných místnostech byl nábytek odstaven cca 5 cm od stěn, což může být indikátorem rizika vzniku plísní.
Zábradlí na balkoně nesplňuje normové požadavky.

Doporučení

– Při realitní transakci ověřit povolení (legalizaci) studny v souladu se zákonem.
– Zajistit konstrukční opatření a úpravy v místě staticky aktivní trhliny. Ostatní trhliny sledovat.
– V krátkodobém horizontu je vhodné uvažovat o zateplení objektu a výměně výplní otvorů.
– Při realitní transakci prověřit skutečné náklady na energie z faktur/daňových dokladů.
– Při realitní transakci si vyžádat doklad o atestu střešní eternitové krytiny.
Jednat s majitelem o slevě z aktuální prodejní ceny nemovitosti!

Pozitiva

Výborná lokalita – klid, škola, školka…
Dopravní dostupnost, do centra města cca 5 min. autem.
– Přiměřená velikost pozemku z hlediska budoucí údržby.

Speciální požadavek objednatele inspekce

Vizí objednatele je: Rozšířit nedostatečnou užitnou plochu stávajícího objektu o plochu cca 70 m2 nové přístavby ve dvorní části pozemku. Vytvořit dostatečně rozměrný společný prostor pro obývací pokoj a kuchyň – cca 40 až 50 m2. Vytvořit dostatečně veliký další pokoj – ložnice – cca 15 až 20 m2. Celkem tedy požadavek na přístavbu cca 55 až 70 m2.

Cílem je stanovit orientační cenu nové přístavby

– Obestavěný prostor: cca 300 m3.
– Cenové ukazatele ve stavebnictví 2018: cca 5 730,- Kč/m3 bez DPH.
– Cena nové přístavby: cca 2 000 000,- Kč (+/- 20% dle zvoleného standardu a způsobu výstavby).
– Ostatní náklady stavby a její přípravy: projektová dokumentace = 150 000 Kč; stavební dozor = 50 000,- Kč; cena na nezbytné renovace stávajícího objektu cca 800 000,- Kč.
– Cena inzerovaná za původní objekt začínala na 4 520 000,- Kč později byla snížena až na 4 150 000,- Kč.
– Celkové náklady na pořízení, renovaci stávající nemovitosti + novou přístavbu: cca 6 500 000,- Kč7 000 000,- Kč !!!

Doporučení k technickému řešení přístavby

Z důvodu nepřístupnosti dvorní části pozemku z ulice pro stavební techniku se doporučuje objekt přístavby řešit konstrukčně jako skelet s nosnou konstrukcí – dřevo, nebo ocel, nebo jejich kombinace = výhody manipulace s materiálem, rychlá montáž, minimální požadavky na výkopové a základové konstrukce, realizovatelné bez těžké techniky apod.
Z důvodu nebezpečí narušení základových poměrů stávajícího objektu a sousedního objektu se doporučuje řešit základové konstrukce staticky přívětivě k okolním stavebním objektům, aby nedošlo k narušení základových poměrů.

Nezávislý objektivní názor inspektora

– Předpokládané finanční náklady na provedení realitní transakce (koupě nemovitosti), její min. rekonstrukci, provedení přípravy a realizace nové přístavby dle výše uvedené vize, jsou vysoce finančně nerentabilní při benchmarku potenciálních nákladů, např. na koupi nemovitosti v odpovídajícím technickém stavu a velikosti, na koupi zcela nové nemovitosti, popř. na výstavbu zcela nové nemovitosti na vlastním pozemku apod.

Závěrem k technické inspekci nemovitosti

Výše uvedený příspěvek je pouze ukázkou části obsahu zprávy z inspekce. Nejedná se tak o komplexní informace, které jsou obsažené ve finální zprávě z technického posouzení nemovitosti, kterou objednatel od inspektora nemovitosti obdrží!

Kompletní zpráva měla v tomto případě celkem 28 stran A4! Zájemce o koupi získal dostatek důležitých informací pro objektivní rozhodnutí o pořízení / nepořízení nemovitosti. Díky informacím obsaženým ve zprávě z inspekce mohl zájemce o koupi jednat s prodávajícím o slevě z požadované ceny za nemovitost.

… Vy byste se pro koupi této nemovitosti rozhodli?

Přístup z ulice do dvorní části pozemku není použitelný pro automobil ani jiné stroje a techniku. To je velké negativum pro případnou realizaci stavebních a udržovacích prací na objektu a pozemku.

Studna na pozemku není legalizovaná. Podle ustanovení článku II. bodu 2 zákona č. 20/2004 Sb., kterým se mění zákon č. 254/2001 Sb., o vodách (vodní zákon), vzniká pro všechny, kteří využívají podzemní vodu ze svých studní, povinnost legalizace těchto studní.

Trhliny 1 – Výrazná trhlina na stěně od základu až po věnec v místě přístavby. Jedná se o staticky aktivní trhliny a je nutný brzký odborný zásah.

Trhliny 2 – viz popis u předchozí fotografie

Trhliny 3 – viz popis u předchozí fotografie

Trhliny 4 – Pohled na projektovou dokumentaci přístavby. Přesně v místě napojení přístavby na původní objekt došlo ke vzniku trhliny od základů až po věnec. Důvodem je neodborné provedení přístavby a její napojení na stávající objekt.

Další fotografie vad a nedostatků následují …

Hlavní vstup do objektu není řešen bez bariér. Práh dveří je řešen jako parapet o výšce cca 8 cm nad úrovní podlahy. Před vstupem do objektu není umístěna čistící rohož.

Sklon sjezdu do garáže umístěné v suterénu je na hranici sjízdnosti – plocha sjezdu byla při ohledání vysoce kluzká (srpen, jasno, teplota cca 15 stupňů, čas cca 9:00 hod.) po ranní rose.

V obvodových stěnách i příčkách sklepu jsou vizuálně patrné vlhkostní mapy. Bylo provedeno měření a aktuální vlhkost nebyla zjištěna. Dle sdělení majitelky se jedná o vlhkostní mapy, které nejsou aktivní a projevily se v období povodní v roce 2002 působením zvýšení hladiny podzemní vody. Od té doby se prý vlhkost ve sklepě neprojevuje.

Nejsou k dispozici revize kotle.

Strop půdy není zateplen. Krokve krovu byly při rekonstrukci střechy v roce 1997 dodatečně podepřeny stojkami z hranolů a byly doplněny i další krokve. Původní eternitová krytina s azbestem byla nahrazena novou eternitovou krytinou bez azbestu. K dispozici však není dostupný certifikát výrobku, který by prokázal zdravotní nezávadnost nové krytiny.

Hlavní vazný trám konstrukce krovu v místě přístavby je řešen jako kombinovaná konstrukce z ŽB a dřeva. ŽB trám je značně degradován – nedostatečné krytí výztuže, původní účel trámu nebyl pravděpodobně určen pro stávající roli apod.

Odvětrání stoupačky kanalizace není vyvedeno až nad střešní roviny, ale pouze do prostoru půdy.

Do půdního prostoru přes střešní krytinu zatéká dešťová voda.

Kupujete, prodáváte nebo vlastníte nemovitost? Využijte služeb inspektora nemovitostí, odhalte vady a nedostatky a uspořte zbytečné výdaje! Získejte přehlednou zprávu, která bude základem pro vaše správné životní rozhodnutí.

Jsem tu pro váš lepší pocit z nemovitostí 24/7!

Ing. Václav Lukeš
Inspektor nemovitostí, stavební dozor a autorizovaný inženýr pro pozemní stavby ČKAIT – 0102268
Tel.: 723 967 786, E-mail: inspekcelukes@gmail.com

Inspekce nemovitostí České Budějovice, Tábor, Písek, Strakonice, Jindřichův Hradec, Prachatice, Český Krumlov, Třeboň a celé jižní Čechy.

Nově také inspekce nemovitostí Praha – střední Čechy, Plzeň – západní Čechy, Jihlava – Vysočina.

Další podobné články na toto téma

Jak si ušetřit nervy i finance díky prevenci – 4. ročně

Jak si ušetřit nervy i finance díky prevenci – 4. ročně

bezpečnost
inspekce
oprava

Přesto, že máte nemovitost v osobním vlastnictví, zanedbáním údržby můžete způsobit potíže i sousedům (nebydlíte-li zrovna na samotě). Proto na pravidelnost údržby pamatují i naše zákony. Nedodržíte-li pokyny, v případě jakékoliv nehody, kterou by pojišťovna běžně proplatila, budete mít o komplikace postaráno. Komín Nechte vyčistit komín. Hasicí přístroj Ověřte domácí hasicí přístroj. Detektor kouře Vyměňte baterie detektoru...

5.11.2018
Václav Lukeš
Přečíst celý článek
Jak si ušetřit nervy i finance díky prevenci – 3. jaro a podzim

Jak si ušetřit nervy i finance díky prevenci – 3. jaro a podzim

inspekce
peníze
vlhkost

Střídání ročních období, výkyvy teplot, změny vlhkosti… to vše ovlivňuje stav nemovitosti. Čas utíká jako voda, každý den spousty povinností… ovšem zanedbání drobných nedostatků může narůst a způsobit časem velké potíže, a to by byla škoda. Zanedbáním údržby snižujete vizuální a technický stav nemovitosti. Současně tak snižujete i tržní cenu bytu či domu. I když...

1.10.2018
Václav Lukeš
Přečíst celý článek